相続した実家や別荘などの空き家を適切に処分することは、管理コストの削減や近隣トラブルの未然防止などの観点から重要です。
しかし、「どのように売却すれば良いのか分からない」と迷うケースも多いでしょう。
この記事では、空き家の売却方法と流れ、注意点などについて詳しく解説します。
空き家の正しい売却方法とは？
空き家を手放すには大きく分けて5つの方法があります。
それぞれのメリット・デメリットを把握し、最適な方法を選ぶことが重要です。
空き家の売却には、そのまま売却する、リフォームして売却する、更地にして売却する、買取を依頼する、個人間で売買する、といった様々な方法があります。
状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
そのまま売却する
家を解体することなく、「中古住宅」や「古家付き土地」としてそのまま売却する方法です。
築年数が20年以内なら中古住宅、20年以上経過していれば古家付き土地として売却するのがおすすめです。
中古住宅は新築に比べて価格が抑えられるため、予算に合わせてリフォームできるというメリットがあります。
一方の古家付き土地は、解体費用の心配がなく、固定資産税の軽減措置の適用も受けられる可能性がある点がメリットです。
空き家をリフォームして売却する
内外装の補修や間取り変更などのリフォームを行ってから売却する方法です。
築年数は浅いが内部が古くなっている家を売却する際に有効な手段となります。
リフォームすることで売り物件の質を高められますが、費用がかさむというデメリットもあります。
リフォーム費用と売却価格を天秤にかけ、収支のバランスを検討する必要があります。
更地にして売却する
空き家を解体して更地の状態にしてから売却する方法です。
建物の老朽化が進んでいたり、リフォーム費用がかさむ場合におすすめです。
買主側で建物の解体費用を払う必要がないため、売却が比較的スムーズに進むメリットがあります。
一方で解体費用の負担が売主にのしかかるのが難点です。
買取を依頼する
空き家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
一般的な仲介売買と比べると売却価格は低くなりますが、早期の現金化が可能です。
売却を急ぐ必要がある場合や、遠方の物件で売却活動が難しい場合などに買取を検討するのがよいでしょう。
転勤での引越しなど、スピード感をもって現金化したい場合におすすめの方法です。
個人間で売買する
知人や友人に空き家を直接売却する方法です。
売主と買主の信頼関係があれば、仲介手数料が不要になるというメリットがあります。
一方で買主を自分で見つける必要があり、トラブルなどに巻き込まれるリスクもあるため、個人売買を検討する際は慎重に進めましょう。
空き家の売却時にかかる税金や費用
空き家を売却する際には、様々な費用や税金がかかります。
事前にこれらのコストを確認し、予算に無理がないか検討する必要があります。
この章では、空き家の売却時にかかる主な税金や費用について説明します。
売却前に把握しておけば、大切な予算超過を防げるでしょう。
税金
空き家の売却で発生した利益には「譲渡所得税」がかかります。売却による収入から取得費や諸費用を差し引いた金額に対して、一定の税率で課税されます。
税率は築年数によって所得税の掛け率は異なり、所有期間が5年以上の長期所有の場合は15%、5年未満の短期所有では30%となります。
また、相続した空き家を売却する場合は「登録免許税」と「印紙税」の支払いも発生します。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%程度、印紙税は売買契約書の作成時に売却価格に応じた金額を納める必要があります。
仲介手数料
空き家の売却を不動産会社に依頼する場合、成功報酬としての仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限は法律で定められており、物件の売却価格に一定の割合を乗じた金額となります。
一般的に売却価格が高くなるほど、仲介手数料の割合は低くなる傾向にあります。
物件価格が400万円を超える場合は、400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%が上限と定められています。
リフォーム費用
空き家をリフォームしてから売却する場合、内外装の補修費用がかかります。
一般的な一戸建ての住宅なら500万円〜2,000万円程度が概算のリフォーム費用と言われています。
物件の状況や工事の内容によって変動しますが、リフォームを選択する場合は費用の見積もりをしっかり行う必要があります。
解体費用
空き家を解体して更地にしてから売却する場合、解体工事の費用がかかります。
構造によって異なりますが、一般的な木造住宅なら1坪あたり4万円〜5万円が相場となっています。
床面積が広ければ広いほど、解体費用は高額になるので注意が必要です。
見積もりは複数の業者に取るのがベストな方法です。
空き家売却の流れ
空き家の売却は、価格査定から媒介契約の締結、活動開始、契約・引渡し、確定申告までと手順を踏む必要があります。
スムーズに売却するには流れを理解しておくことが重要です。
この章では、空き家の売却の一連の流れと、各ステップでの注意点について説明します。
1.価格査定
まず空き家の価格査定を行います。
これは、売却可能な市場価格を査定するプロセスです。
不動産会社に空き家の詳細情報を提供し、類似物件の取引事例を参考に売却価格を算出してもらいます。
2.媒介契約の締結
査定を受けた後、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産会社に売買の仲介を委託する契約です。
ここで、売却活動の手順や仲介手数料の内容なども確認しておく必要があります。
3.売却活動の開始
媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動が始まります。
不動産会社が購入希望者を見つけるための営業活動を行います。
この間、空き家の内見対応なども必要になります。
空き家の状態をきれいに保っておくことが大切です。
一般的に売却活動から契約締結まで3か月程度かかるとされています。
4.売買契約の締結
購入希望者が見つかると、不動産会社を介して売買契約を結びます。
この際、契約金の一部として手付金を受け取ります。
契約前には、空き家を精査する「現況調査」なども行われます。
売主側で準備が必要な書類なども事前に確認しましょう。
5.引渡(残代金受領)
売買契約から1〜2か月後が物件の引渡し時期となります。
この際、売買残代金の清算を行います。
鍵の引き渡しなど、所有権の移転の手続きを行い、売買は完了となります。
6.確定申告
空き家の売却で利益が出た場合、譲渡所得に対して税金が発生します。
売却した翌年の確定申告で申告し、納税する必要があります。
この時、条件を満たせば住宅ローン控除などの特例措置を受けられる場合もあるので、確認をしておきましょう。
空き家を売却する際の注意点
空き家の売却には、価格設定の仕方や名義の確認など、気をつけたい重要なポイントがあります。
売却を失敗に終わらせないためにも、注意点をしっかり押さえておきましょう。
この章では、空き家の売却時に気をつけるべき主な注意点について説明します。
価格を設定する時は少し高めにする
空き家の売却価格を設定する際は、査定額よりも少し高めに設定することをおすすめします。
理由は売却交渉の際に価格を下げる余地を残すためです。
実際の取引では、買主から値引き交渉がくることが一般的です。
その際にも買主の要求に応じられるよう、若干高めの価格設定が賢明な対応と言えます。
名義変更が完了しているか確認しておく
空き家の売却は、登記上の名義人が行う必要があります。
つまり、相続した空き家を売却する場合は、事前に名義変更の手続きを済ませておく必要があります。
名義変更が済んでいない状態で売却を進めると、トラブルの原因となります。
売却前に司法書士などに確認を依頼し、自身が名義人となっていることを確かめましょう。
空き家を売却するには時間がかかる
空き家は中古物件であり、購入を希望する層が限られます。
そのため、一般の新築住宅と比べると売却に時間がかかるケースが多いと言えます。
売却活動から契約締結までに半年以上の時間を要する場合も珍しくありません。
せっかく売却を決めても焦れば失敗してしまう可能性もあるので、時間に余裕を持って売却活動を行うことが大切です。
相続の場合には相続人全員の同意が必要
相続した空き家を売却する際は、相続人全員の同意が必要不可欠です。
1人でも反対があれば売却は進められません。
複数の相続人がいる場合は、事前によく話し合いを重ね、全員が売却に賛同していることを確認しておきましょう。
まとめ
空き家の売却には様々な選択肢がありますが、物件の状況や売主のニーズに合わせて最適な方法を選ぶことが何より大切です。
また売却を進める過程では、税金や手続きなど様々なコストが発生します。
売却は時間もかかるので、焦らずに地道に進めましょう。
分からないことや不安な点があれば、プロの不動産会社に相談するのが賢明な選択です。
当社（池戸建設株式会社）には、長年の経験からくる正確な査定力と圧倒的な地域密着型の営業力があります。
空き家の売却は勿論、リフォームや注文住宅の施工なども可能です。
お客様一人ひとりに最適なご提案を心がけていきますので、お困りの際はぜひ一度ご相談ください。
