空き家を所有していると、固定資産税を毎年支払う義務があります。最近の法改正により、一定の条件を満たす空き家は「固定資産税が最大6倍」になる可能性があるため、対象物件をお持ちの方は早めの対策が肝心です。
この記事では、固定資産税が6倍になる空き家の種類と固定資産税を6倍にしないための対策について解説します。
ぜひ参考にしてください。
固定資産税が6倍になる空き家が増えるのはいつから？
2023年12月13日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部改正」により、固定資産税が最大6倍になる空き家の範囲が大幅に拡大しました。
この法改正で新たに設けられた「管理不全空き家」に指定された場合も、翌年から固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。
従来は「特定空き家」に指定された場合のみ固定資産税が最大6倍となっていましたが、この改正により、管理不全空き家に指定された物件も同様の扱いとなりました。
ただし、すべての空き家が一律に固定資産税6倍になるわけではありません。
固定資産税6倍が決定する流れと対応策
空き家の固定資産税が最大6倍になるまでには、一定の手順と対応が必要となります。
ここでは、その流れと適切な対応策について詳しく解説します。
行政による状況把握
まず、所在地の自治体がご所有の空き家の状況を把握します。
これは自治体職員による定期的な見回りや、近隣住民からの通報で発覚することが多くあります。
この段階では、空き家の適切な管理を心がけることで、次の段階に進むリスクを大幅に下げることができます。
例えば、庭の手入れや外観の清掃など、近隣に違和感を与えないよう最低限の管理を行うことが重要です。
定期的に現地に赴き、目視による確認を行うことをおすすめします。
また、自治体に積極的に状況を報告し、指導を仰ぐ姿勢を見せることも有効でしょう。
放置されがちな空き家でも、所有者自身が適切な管理意識を持っていることを示せば、行政からも一定の理解が得られやすくなります。
行政からの状況改善指導
次に、自治体から空き家の所有者に対し、状況改善のための指導や勧告が文書で通知されます。
これは通常、前段階で把握された問題点を指摘した上で、一定期間内に改善を求めるものとなります。
ここで示された指導内容に従い、速やかに改善を行うことが大切です。
窓ガラスの修理や植栽の手入れ、除草作業など、必要な対応をきちんと行っておけば、次の段階に進むリスクは低くなります。
一方で、指導を無視したり不誠実な対応を取ったりすれば、次の勧告の段階に至ってしまう可能性が高まります。
この時点で適切に対処しないと、最終的には固定資産税が6倍になってしまうリスクがあるのです。
改善されない場合
上記の状況改善の指導に従わなかった場合、自治体から正式な「勧告」が出されることになります。
勧告を受けた時点で、その空き家は「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、翌年から固定資産税が最大6倍になってしまうのです。
つまり、行政からの指導を無視し続けると、最終的に固定資産税が大幅に増額される可能性が高くなります。
こうした事態を避けるために、初期の段階から誠実な対応を心がける必要があります。
また、勧告後も改善がみられない場合、行政側は強制的に現地で改善作業を行う「代執行」に移行することもあります。
この代執行費用については全額を所有者が負担しなければならず、多額の出費を強いられてしまう可能性もあるため、注意が必要です。
固定資産税が6倍の対象になる空き家とは？
次に、固定資産税が最大6倍になる「特定空き家」と「管理不全空き家」の具体的な条件について説明します。
衛生上有害となるおそれがある
空き家の敷地内にゴミが放置されていたり、建物内で害虫が発生していたりすると、衛生上の危険があると判断される可能性があります。
特に放置されたゴミから悪臭が発生していたり、周辺に害虫が広がっていたりする場合は要注意です。
また、浄化槽の破損によって汚物が流出したり、敷地内に不法投棄されたゴミが放置されていたりすると、同様に衛生上の有害性が指摘される恐れがあります。
保安上の危険がある
空き家の建物が老朽化して傾いていたり、外壁が剥がれ落ちそうだったりすると、保安上の危険があると見なされることがあります。
建物が倒壊するリスクがあれば、間違いなく指定の対象となってしまいます。
また、建物に土台が無かったり、基礎部分が腐食して致命的な損傷を受けていたりすると、同様に保安上の危険があると見なされる可能性が高くなります。
一時的に人が立ち入っただけでも倒壊するおそれがあれば要注意です。
周辺住民の生活環境を妨げている
敷地内の樹木が放置されて道路に張り出していたり、空き家に不審者が出入りしていたりする状況は、周辺住民の生活環境を妨げていると判断される可能性があります。
また、空き家に動物が出入りしていて、近隣へ被害が及んでいる場合も同様です。
害獣による生活環境の悪化や、動物の鳴き声などの騒音被害があれば、生活環境阻害の指摘を受ける可能性が高くなります。
さらに、敷地内にゴミが散乱したままだと、他の迷惑行為を誘発するおそれがあるとみなされ、生活環境を害しているという判断に至ることもあるでしょう。
著しく景観を損ねる
外壁に落書きがあったり、窓ガラスが割れ放題だったりすると、その空き家は景観を著しく損ねていると見なされる恐れがあります。
景観保全はエリアによってルールが異なるため、所在地の基準を確認する必要があります。
例えば、歴史的な街並み保全地区に立地する空き家であれば、外観の維持管理が一般地域よりもかなり厳しくなります。
ツタが外壁を覆っていたり、破損した窓ガラスが放置されていたりすれば、簡単に景観破壊と判断されてしまう可能性があるのです。
空き家の固定資産税が6倍になることを防ぐ方法
固定資産税が最大6倍になってしまうと、維持管理費用以外にも多額の税金負担が発生します。
せっかく相続した空き家を有効活用できなくなってしまう可能性もあります。
この章では、そうした事態を回避する対策について詳しく解説します。
空き家のまま売却する
一番確実な対策は、空き家をそのまま売却してしまうことです。
売却が完了すれば、それ以降は固定資産税を支払う必要がなくなり、管理の手間も省けます。
相続した空き家であれば、売却による譲渡所得に対して3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性もあります。
この特例措置が適用されるには、相続の開始した日から3年以内に売却手続きを行う必要があります。（固定資産税の増額を避けられるだけでなく節税効果も期待できます。）
ただし、買手がすぐに見つからない場合、売却が完了するまでの間は管理が必要になることには注意が必要です。
空き家を放置したまま売却活動を行えば、かえって「特定空き家」指定のリスクが高まってしまう可能性があるためです。
行政の指示内容を改善する
自治体からの指導や勧告を真摯に受け止め、示された内容を確実に改善することも極めて重要です。
状況改善の指導に従えば、特定空き家や管理不全空き家の指定を回避できる可能性があります。
リフォームや修繕を行い、建物の安全性と衛生面を保つことができれば、最悪の事態は避けられるはずです。
また、自治体の指導に従ってリフォームを行えば、リフォーム後は自身が住むことも可能になりますし、賃貸物件として活用することもできます。
将来的に賃貸経営を視野に入れているのであれば、この機会に建物の修繕やリノベーションを検討するのも一案でしょう。
ただし、リフォームには一定の費用がかかることは避けられません。
費用面での懸念があれば、まずは簡単な修繕から着手し、自治体との信頼関係を構築しながら、改善状況を見守ることをおすすめします。
解体して更地として売却・貸出する
最終的に空き家を活用できないと判断した場合は、建物を解体し更地にしてから売却や賃貸に出す方法もあります。
更地であれば、固定資産税の住宅用地特例は適用されませんが、管理する必要がなくなるため、空き家を所有し続けるよりは負担が軽くなる可能性があります。
更地を活用できれば、駐車場や資材置き場など、収益源にもなります。
立地環境によっては、更地のほうが売却もしやすくなる場合もあるでしょう。
ただし、解体にはそれなりの費用がかかることは避けられません。専門業者に依頼する必要があるほか、廃棄物の処理にも気を付ける必要があるためです。
自治体によっては、更地にしても一定の期間は固定資産税の減税措置を受けられる場合もあるため、所在地の制度を事前に確認しておくことをおすすめします。
まとめ
2023年12月の法改正により、従来の特定空き家に加え、新たに管理不全空き家にも固定資産税が最大6倍になるリスクがあることが分かりました。
固定資産税が高額になれば、せっかく相続した空き家を有効活用できなくなってしまう可能性があります。
こうした事態を避けるには、自治体からの指導を真摯に受け止め、迅速に状況改善を図ることが重要です。
しかし、個人で対応するのは難しい面もあるでしょう。
そういった場合は、地域密着の専門業者に相談することをおすすめします。
池戸建設株式会社は、岐阜県恵那市を中心に空き家・空き地の管理や売買、活用まで総合的にサポートする地域密着の建設会社です。
普段から地域交流に努め、地元ならではの情報や現場のニーズを把握し、お客様一人ひとりに合わせた最適な提案を心がけています。
建物状況に詳しい宅建士や、不動産の有効活用を専門とする終活カウンセラーなどが在籍しているため、プロの目線からお客様に寄り添った提案ができるのが強みです。
空き家を売却したい、賃貸や更地活用を検討したい、管理に困っているなど、お客様のお悩みに応じて最適なソリューションをご提案いたします。
「家やお持ちの土地を、どう扱えばいいか分からない」そんな方は、ぜひ池戸建設にご相談ください。
地域に根差した専門家集団がトータルでサポートさせていただきます。
